Hubungan hukum dalam skema KPR melibatkan dua perjanjian yang berbeda:
Perjanjian jual beli antara Anda (konsumen) dan pihak pengembang. Perjanjian kredit antara Anda dan pihak bank.
Ketika pengembang kabur atau wanprestasi (gagal memenuhi kewajiban), masalah hukum utamanya terletak pada perjanjian jual beli, di mana pengembang gagal menyerahkan objek (rumah) yang telah dijanjikan.
Mengapa bank tidak otomatis mengembalikan dana ?
Posisi Debitur Lemah
Bank seperti pilih aman dari pengembang mangkrak sehingga tetap melakukan Kewajiban Membayar Cicilan Tetap Ada ? (silahkan Bank terkait berkomentar)
Dianggap debitur tetap memiliki kewajiban untuk membayar cicilan KPR kepada bank karena Anda berhutang kepada bank, bukan kepada pengembang.
Padahal Bank pasti tahu mana pengembang baik atau indikasi akan pengembang mangkrak bukan justru menyalahkan nasabahnya sebelum jadi debitur properti.
Inilah mengapa Dana KPR tersebut sudah dicairkan bank kepada pengembang seharus sesuai termin pembangunan.
Bank adalah Kreditur: Pihak bank bertindak sebagai kreditur yang memberikan pinjaman, dan pinjaman tersebut harus dilunasi sesuai perjanjian kredit tapi justru pada pengembang mangkrak (informasi bank terkait sudah memberikan dana seluruhnya sesuai akad kredit)
Bisakah Bank melindungi Konsumen KPR bermasalah dengan Pengembang
Pengalaman yang berbicara ;
Alih-alih melindungi debitur justru akan menjebak konsumen properti berikutnya ?
Seharusnya Bank memantau perkembangan developer indikasi mangkrak dan bisa mengingatkan debitur untuk stop cicilan dengan wewenang bank tentunya.
Ini malah tetap menagih cicilan bahkan akan menyita rumah yang dalam kenyataannya;
Jangankan menempati rumah tersebut dikasih kunci pun tidak (belum serah terima rumah).
Fungsi Bank sepertinya tidak melindungi Debitur nya ... ?
Apakah Anda percaya dengan Bank tersebut dalam transaksi apa pun selanjutnya?
Karena terjadi Wanprestasi Pengembang...
Maka sebagai Debitur harus segera melakukan langkah hukum bila tak ingin dicap debitur kena BI Checking
Langkah hukum yang dapat Anda (debitur) ambil
Meskipun bank tidak wajib mengembalikan dana secara langsung,
Anda memiliki jalur hukum untuk menuntut ganti rugi:
Perhatikan ;'
Gugat Pengembang (Wanprestasi):
Anda dapat mengajukan gugatan perdata terhadap pengembang atas dasar wanprestasi atau ingkar janji. Dasar hukumnya antara lain:
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata):
- Yang menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK):
- Pengembang sebagai pelaku usaha wajib beritikad baik dalam menjalankan usahanya dan memberikan informasi yang benar serta menepati janji. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman: Mengatur kewajiban pengembang dalam pembangunan perumahan.
Melaporkan ke OJK:
Jika bank dianggap tidak menjalankan prinsip kehati-hatian atau terdapat masalah dalam proses penyaluran KPR yang merugikan Anda,
Anda dapat mengajukan pengaduan ke Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
OJK memiliki layanan pengaduan konsumen di sektor jasa keuangan.
Memeriksa Perjanjian Buy Back Guarantee
Beberapa bank mensyaratkan adanya perjanjian tambahan berupa "buy back guarantee" (jaminan pembelian kembali) dari pengembang.
Bank dapat menggunakan jaminan tersebut untuk mengambil alih aset pengembang dan menyelesaikan kewajiban kepada konsumen.
Namun Hal ini lemah untuk debitur (Kenapa?)
- Debitur dipaksa jadi penunggak cicilan hanya ingin tak memperparah kerugian!
Sekarang OJK bisakah melindungi Konsumen Properti ? (pantau perkembangannya)
Pasal UUD yang terkait dengan Properti bermasalah bisa dilihat
- Pasal 378 KUHP (Penipuan),
- Pasal 372 KUHP (Penggelapan).
Pengembang Bermasalah Waspadai ;
Pembatalan KPR bisa dilakukan Bila hal ini
Pembatalan pembelian rumah dilakukan sebelum proses Akad Kredit (SP3K/akad kredit) selesai.
Dasar hukumnya meliputi Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) tentang Wanprestasi dan Peraturan Menteri PUPR No. 11/PRT/M/2019 yang mengatur hak pembatalan oleh konsumen sebelum akad kredit mengikat.
Jika penghentiannya setelah akad:
- Bank dapat menahan dp dan memberi denda, menuntut pelunasan sisa kredit?
Jika pembatalannya sebelum akad:
- Cicilan dihentikan, dana dapat dikembalikan dengan potongan biaya admin.
- Cicilan KPR tidak bisa dihentikan sepihak oleh debitur hanya karena telah membatalkan pembelian rumah,
Pembatalan Perjanjian Bank terkait
Bisa dilakukan dan atau kecuali ada persetujuan tertulis dari pihak bank dan developer mengenai pembatalan perjanjian secara keseluruhan.
Dasar hukumnya UU No. 1 Tahun 2011
Undang – Undang Perumahan Dan Kawasan Pemukiman (Undang – Undang Nomor 1 Tahun 2011)
Harus diliat dulu klausal perjanjiannya bagaimana;
Pengajuan KPR bisa dibatalkan sebelum akad, entah nasabah sudah membayar down payment (DP) atau belum.
Bolehnya membatalkan KPR ini diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 11/PRT/M/2019 Tahun 2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
Pengembang/ Developer harus mengembalikan dana kepada Bank atas kredit yang telah dicairkan.
Setelah itu, Bank dapat menghentikan kewajiban cicilan karena objek kredit sudah tidak ada.
Bisakah pengecualian ini dilakukan oleh Bank (silahkan Bank berkomentar)
Prinsip dasar sebagai Debitur harusnya bank menjamin bagaimana kerjasama itu bisa terjalin dengan baik bila Simbiosis mutualisme dilakukan pada debiturnya.
Haruskah debitur disalahkan dengan mengikhlaskan dana yang sudah disetorkan hilang dan nama di BI Checking jelek .
Perlukah Bantuan Hukum
Sepertinya bantuan Hukum perlu ?
Tapi sebagai debitur tetap harus berjuang untuk diri pribadi karena tidak semua orang punya waktu dan financial yang cukup.
Walau lembaga perlindungan konsumen seperti Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) atau mengajukan permohonan bantuan hukum ke Kejaksaan melalui layanan Halo JPN untuk mendapatkan panduan langkah demi langkah yang sesuai dengan kondisi spesifik debitur.
Terimakasih sudah membaca, semoga informasi ini bermamfaat.
Nara sumber ; BTN .id